Presupposto: mancato rispetto dei requisiti
Trattandosi di agevolazione fiscale che sottostà ad una serie di requisiti la decadenza e la perdita dal beneficio si manifesta quanto tali requisiti non sono più rispettati.
Si possono avere infatti diverse cause di decadenza dalle agevolazioni prima casa nel caso di acquisto di immobile adibito ad abitazione principale da parte del singolo acquirente o da parte dei coniugi in comunione o in separazione dei beni e non è detto che entrambi decadano per esempio.
Come potrete vedere le cause di decadenza ruotano sempre intorno al mancato rispetto dei requisiti successivo all’acquisto o in sede di dichiarazione da rendere in atto sul possesso requisiti per lo sfruttamento del beneficio fiscale oppure a seguito della successiva vendita dell’immobile; proviamo a fare un elenco delle cause di decadenza per le fattispecie più comuni e per i casi più particolari e di leggere anche la guida fiscale agevolazioni prima casa.
La prima causa di decadenza si verifica quando un l’immobile non è ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisce entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività, ovvero, anche nel caso in cui si sia trasferito all’estero per motivi di lavoro (meglio se certificati per iscritto dal datore di Lavoro)ovvero in quello in cui ha la sede legale la società, azienda o semplicemente esercita l’attività il suo datore di lavoro o ancora il caso in cui possa essere considerato come un emigrato all’estero (specificherò cosa si intende per emigrato all’estero). A conferma di ciò un ultima sentenza della corte di cassazione n. 11614 del 15 maggio, che ha confermato la necessità di trasferire la residenza entro un anno dalla stipula del contratto d’acquisto. E’ irrilevante che l’istanza sia stata presentata entro i termini di legge e che il Comune l’abbia inizialmente respinta, per cui occhio a stargli dietro ai vigili urbani per farvela dare e di farvi trovare a casa quando passeranno in quanto quello che riscihate è di perdere i benefici e sono un bel pò di soldini.
Tale causa di decadenza non opera laddove il soggetto che richiede di fruire delle agevolazioni prima casa presta servizio per le forze armate e di polizia di ordinamento civile e militare così come previsto dal comma 1 dell’articolo 66 della Legge numero 342 del 2000.
Potete comunque approfondire quali forze armate e quali i requisiti richiesti leggendo l’articolo dedicato proprio alle agevolazioni fiscali prima casa nel caso di dipendenti delle forze armate
Altra causa di decadenza e di revoca dell’agevolazione fiscale sulla prima casa si ha quando al momento dell’acquisto davanti al Notaio non si rende nell’atto la dichiarazione di voler adibire questo immobile a prima casa, cosa che deve essere scritta nell’atto notarile come un vera e proprio dichiarazione di intento.
Tuttavia si registrano dei casi particolari come emerso nei commenti o anche nell’articolo dedicato alle domande e risposte sulla prima casa che non sempre è possibile soddisfare questo requisito perché non si faccia in tempo, per cause di diverso motivo che in giurisprudenza della prima casa devono essere chiamate cause di forza maggiore.
Quali sono le cause di forza maggiore
Potete trovare un post dedicato alle cause di forza maggiore in cui vi enunciamo alcune fattispecie giurisprudenziali che ho avuto il piacere di leggere e alcuni principi in esse contenuti che possono servire da guida . La causa di forza maggiore si deve caratterizzare per la mancanza di volontà e di elementi discrezionali del contribuente e per la straordinarietà e l’imprevedibilità dell’evento al momento della stipula dell’atto. A titolo di esmepio riporta la risoluzione 140 del 2008 in cui si fa riferimento al fatto che “Ricorre il caso della forza maggiore – come peraltro evidenziato dalla Corte di Cassazione sez. I con sentenza n. 1616 del 19 marzo 1981 – quando si verifica e sopravviene un impedimento oggettivo non prevedibile e tale da non poter essere evitato, vale a dire un ostacolo all’adempimento dell’obbligazione, caratterizzato da
non imputabilità alla parte obbligata, inevitabilità e imprevedibilità dell’evento.” (v. risoluzione 1° febbraio 2002, n. 35/E).
Per esempio il ritardo nel trasferimento della sede in altro comune o all’estero di per sé non è considerata una causa di forza maggiore in grado di impedire la decadenza almeno in una delle pronunce giurisprudenziali. Un altro esempio scuola potrebbe essere l’avvenimento si un sisma nel comune si è acquistata l’abitazione oppure consiste nel ritardato o mancato rilascio della casa da parte del affittuario o locatario se non avvalorate da elementi che manifestano come il contribuente abbia fatto di tutto per entrare in possesso dell’immobile attraverso azioni giudiziarie, seppur verrebbe da pensare che per fare questo il contribuente sostiene dei costi che difficilmente saranno recuperati e per fare questo si rischia di neutralizzare il beneficio fiscale. Tuttavia vi segnalo che nel caso di trasferimento dell’attività lavorativa nel comune dove è situato l’immobile ogggetto di agevolazione che avviene dopo l’acquisto della casa viene meno il presupposto per il godimento dell’agevolazione. Ciò in quanto si tratta di norma di stretta interpretazione (cfr. Cass. sent. n. 6905 del 2011 e Cass. sent. n. 5570 del 2011). Sentenza n. 17597 del 12 ottobre 2012 (udienza 12 luglio 2012).
Mancato trasferimento della residenza
Si riscontra anche una parte dei contribuenti che dichiara di voler trasferire la residenza nella nuova abitazione ma poi o se ne dimentica, o cambia idea e resta a vivere in altra abitazione o sposta la residenza… ma in realtà vive altrove. A tal proposito segnalo che la sentenza n17597/12 della Corte Suprema di Cassazione, pubblicata il 12 ottobre 2012 conferma che in caso di ritardo non si può fruire dell’agevolazione, anche se dovete sempre considerare la data in cui avete inviato la raccomandata con l’intenzione di trasferirla.
Tuttavia è prevista la possibilità di non decadere dalle agevolazioni prima casa nel caso di mancato trasferimento della residenza sia imputabile a cause di forza maggiore che possono essere riconducibili a l’inabitabilità della casa O anche l’impossibilità ad entrarvi in quanto il vecchio proprietario non è disposto a lasciarlo.
Se manca l’abitabilità dopo i 18 mesi
Una recente pronuncia della Cassazione sembrerevve sostenre che qualora non abbiate avuto l’abitabilità in tempo ossia non sia stato rolasciato il certificato in tempo non consente di continuare a godere dei benefici fiscali prima casa qualora scadano i famosi 18 mesi dalla stipula del crogito notarile come indicato nell’ordinanza del 5 febbraio 2014, n. 2527. Tuttavi avi ricordo che avete la residenza nello stesso comune e non necessariamente in quella casa.
Sanzioni in caso di decadenza dai benefici fiscali prima casa
Vi ricordiamo che la mendacità della dichiarazione di intento resa nell’atto notarile è sanzionata con la decadenza del beneficio e l’erogazione di una sanzione nella misura del 30% come anche negli altri casi di decadenza. In questo caso però bisogna considerare che non solo vi deve essere, per il soddisfacimento del cambio di residenza il dato fattuale della richiesta all’anagrafe, ma il fisco potrà accertare se effettivamente il contribuente soggiorno li. Non è un caso che i vigili vengono a controllare se si risiede nell’abitazione prima di concedere la residenza e prova dell’effettiva abitazione sarà dato anche dalle bollette della luce, acqua e gas.
Se avete invece ricevuto una casa per successione o donazione precedentemente non sarà di ostacolo questo all’acquisto di altra abitazione sfruttando le agevolazioni fiscali prima casa, stante il rispetto degli ulteriori requisiti che trovate nella guida fiscale prima casa.
Nuda Proprietà
Lo stesso dicasi per il possesso di una nuda proprietà, ma leggermente diverso il discorso: infatti di per se il possesso di un diritto quale la nuda proprietà non impedisce lo sfruttamento e delle agevolazioni prima casa sempreché che la stesa nuda proprietà non sia stata acquistata con i benefici prima casa.
Altra causa di decadenza prevista dal legislatore comprende anche la vendita o la donazione anche a parenti prima dei cinque anni dalla data di stipula dell’atto notarile.
Anche nel caso in cui abbiate intenzione di cedere una quota parte dell’immobile ricordate che l’imposta sarà richiesta anche per quota quindi potreste essere oggetto di accertamento anche solo per uno quota.
Seppur potrebbe sembra un caso particolare dalle domande mi sembra di capire che la cessione dell’abitazione finalizzata alla costruzione di una nuova con i benefici prima casa non sia poi così raro.
L’unica cosa che dovete prendere in considerazione è che il riacquisto deve avvenire entro l’anno. Per venire ad esistenza ritengo che si debba avere l’abitabilità, anche se poi so per esperienza che questa arriva con tempi molto lunghi quindi occhio. Altra casistica che si potrebbe presentare riguarda la decadenza in caso di vendita di casa infraquinquennale da parte degli eredi anche se in questo caso ritengo che non possa essere applicata alcuna causa di decadenza.
A tal proposito l’Agenzia delle Entrate si è espressa con la risoluzione n. 112 del 27 dicembre rispondeva al caso di un contribuente che rinunicava mediante istanza al beneficio fiscale dopo aver venduto la casa prima dei cinque anni dichiarando che non voleva avvalersi del termine opzionale del riacquisto entro l’anno per continuare a beneficiare dell’agevolazione fiscale. L’Agenzia ha risposto che seppur si proceda alla vendita prima del quinquennio e alla presentazione della rinuncia dell’agevolazione comunque il contribuente dovrà farsi riliquidare l’imposta di registro senza però applicazione delle sanzioni ma con il pagamento degli interessi legali.
Novità dalla Legge di Stabilità 2016
Dal primo gennaio 2016 anche coloro che al momento dell’atto possiedono già un immobile potranno chiedere di godere dei benefici prima casa che prevedono il pagamento di una imposta di registra pari al 2% in luogo del 9% a patto che lo rivendano entro un anno dalla data del rogito di acquisto dell’abitazione acquistata con le agevolazioni.
Essendo una risoluzione vi invito sempre a leggerla personalmente. Riporto a tal fine il comunicato stampa che è chiaro “Chi vende entro 5 anni l’immobile acquistato con i benefici “prima casa” e non intende riacquistarne un altro, può chiedere all’Agenzia delle Entrate, prima della scadenza dei 12 mesi, la riliquidazione dell’imposta. In questo modo non scatta alcuna sanzione e il contribuente paga soltanto la differenza rispetto a quanto versato al momento dell’acquisto dell’immobile e i relativi interessi legali (Risoluzione 112/E del 2012) . Aggiungo secondo l’agenzia delle entrate l’agevolazione prima casacessa alloqrquando l’immobile sia ceduto prima di cinque anni dall’acquisto per successione o per donazione e non si proceda entro un anno all’acquisto di una nuova abitazione principale. In questa ipotesi, sarà recuperata la differenza tra le imposte pagate con applicazione del beneficio e quelle dovute ordinariamente. Inoltre, saranno dovuti gli interessi e la sanzione pari al 30% della differenza dìimposta.
Italiano Emigrato all’estero (anche non iscritto all’AIRE)
Anche il soggetto italiano che diviene residente all’estero sia per motivi personali sia per motivi di lavoro può comunque sfruttare il beneficio dellla prima casa per immobili però situati sul territorio Italiano. Per fruire dell’agevolazione non sarà necessario essere iscritto all’AIRE anche se in sede di controlli sarà necessario dare prova della residenza all’estero.
Ristrutturazioni di casa e mancato trasferimento della residenza
Nel caso in cui colui che acquista casa non trasferisce la residenza nell’immobile in quanto è oggetto di lavori di ristrutturazione non decade, sempre che il termine di 12 mesi, seppur superato, sia ragionevole così come chiarito dalla sentenza 19 dicembre 2013, n. 28401, della Corte di Cassazione – Sezione Tributaria Civile.
Separazione coniugale
Nel caso di separazione legale prima del quinquennio e mancato riacquisto della prima casa coniugale il beneficio fiscale prima casa decade qualora non si proceda al riacquisto entro l’anno (cfr Cassazione nell’ordinanza n. 8620 dell’11 aprile).
Inoltre vi segnalo anche l’ultima risoluzione del 27 dicembre 2012 dell’AdE in cui viene indicato che la rinuncia può essere fatta valere anche quando si procederà alla vendita della casa prima del decorso del quinquennio e non si abbia intenzione di procedere al riacquisto entrò l’anno.
I benefici “prima casa” non sono soggetti a decadenza nemmeno nel caso in cui l’immobile è oggetto di trasferimento in base ad un accordo di separazione in quanto il Giudice Tributario afferma che la cessione dell’immobile da parte del coniuge nell’ambito della procedura di separazione non comporta la decadenza dalle agevolazioni “prima casa” (Cfr Sentenza Corte di Cassazione, Sezione Tributaria, n. 8104 del 2017).
Militari e appartenenti alle forze dell’Ordine: non decadono dalla prima casa
Il legislatore ha previsto delle cause esimenti per coloro che prestano servizio per le forze dell’ordine come polizia o forze armate che consistono nell’esenzione dalla condizione di avere la residenza o trasferirla entro diciotto mesi nello stesso comune dove è ubicato l’immobile. Nel caso perà in cui sia stata acquistata la casa con la moglie in comproprietà o con il coniuge che non lavora presso le forze dell’ordine il coniuge deve averla o trasferiral entro i 18 mesi dalla stipula dell’atto.
Attenzione: la causa di forza maggiore
Finalmente un giudice esce dagli schemi e afferma un principio a mio avviso di assoluta logica, che risiede nel fatto di applicare a tutte le cause di decadenza il principio della causa di forza maggior indipendentemente dalla causa.
Nella fattispecie nella sentenza 10 febbraio 2016, n. 2616, della Sezione Tributaria della Corte di Cassazione si afferma che “Qualora sia riconosciuta all’acquirente l’agevolazione prima casa, a condizione che egli stabilisca la propria residenza nel territorio del Comune dove si trova l’immobile acquistato nei diciotto mesi successivi all’acquisto, il trasferimento è onere che conforma un potere dell’acquirente e che va esercitato nel suindicato termine a pena di decadenza, sul decorso della quale nessuna rilevanza va riconosciuta ad impedimenti sopravvenuti, anche se non imputabili all’acquirente”. Questo principio seppur in controtendenza è molto importante perché può essere applicata a qualsiasi causa.
Prescrizione Accertamento o cartelle di pagamento sulle agevolazioni prima casa
Esiste comunque un termine entro cui agenzia delle entrate devi procedere a notificarvi un eventuale accertamento fiscale sulle agevolazioni prima casa per cui Vi segnalo l’articolo dedicato alla Prescrizione Accertamento sui benefici prima casa.
Rinuncia alle agevolazioni prima casa per evitare le sanzioni
Per evitare le sanzioni è possibile prima dei 18 mesi presentare un’istanza di interpello per la rinuncia alle agevolazioni prima casa in caso di impossibilità a trasferire la residenza con pagamento dell’imposta differenziale e degli interessi legali, ma senza pagare le sanzioni, leggi l’articolo di approfondimento qui sotto. Questa è un’opzione che pochi si ricordano di fare in quanto non si rendono conto delle sanzioni gioco sono particolarmente salate: parliamo infatti del 30% da calcolare sul 7% che rappresenta il differenziale tra l’imposta di registro versata con le modalità agevolate e 9% che rappresenterebbe l’aliquota piena in caso di acquisto senza agevolazioni. Non dimenticatevi quindi di fare pianificazione E di verificare se siete realmente in grado di rispettare i requisiti.