LA CONFORMITÀ URBANISTICA CATASTALE DI UN IMMOBILE

Come si verifica la conformità urbanistica di un immobile?

Se non esiste questa conformità, l’atto di vendita non può essere stipulato.
Ma attenzione: il notaio si limita a certificare la dichiarazione del venditore, ma non essendo un tecnico, non si occuperà di verificarne la veridicità.
Per questo se un venditore dichiara – magari in buona fede – che il suo immobile è “conforme”, quando in realtà non lo è, l’atto risulta nullo, e lo si può scoprire anche dopo anni, con tutti i problemi che ne conseguono. Pertanto è sempre consigliabile affidarsi ad un tecnico (architetto, ingegnere o geometra), che verifichi la conformità della casa che si sta acquistando.

Dal punto di vista urbanistico è necessario verificare che l’immobile, così com’è, sia conforme all’ultimo titolo abilitativo presentato in Comune.

  • IMMOBILE MAI RISTRUTTURATO. Se non è stato mai oggetto di ristrutturazione nel corso degli anni, bisogna verificare la sua attinenza con il Permesso di costruire con cui è stato realizzato (o con la Concessione edilizia o Licenza edilizia, a seconda dell’epoca di costruzione).
  • IMMOBILE RISTRUTTURATO. Se invece è stato ristrutturato, bisognerà verificare che sia stato presentato il necessario titolo autorizzativo (Dia, Scia o Cila).
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In assenza di questi titoli, il proprietario ha due alternative:

  1. 1) provvedere a chiedere una sanatoria prima di vendere;
  2. 2) ripristinare lo stato autorizzato con la licenza originaria.

Bisogna anche dire, però, che spesso, in caso di edifici molto antichi, è difficile reperire l’originaria Licenza edilizia.
Se l’immobile è anteriore al 1942, nessun problema: non era ancora andata in vigore la legge urbanistica e non era necessaria la licenza edilizia.
Purché, ovviamente, l’edificio non sia stato interessato da interventi in tutti questi anni, nel qual caso ovviamente c’è bisogno del rispettivo titolo.

Molte volte si trova negli atti di compravendita, in mancanza del riferimento al permesso con cui è stato costruito, la dicitura edificio anteriore al 1967.
Infatti, prima del 1967 non era necessario richiedere licenza edilizia per costruire fuori del centro abitato, con l’entrata in vigore il primo settembre della cosiddetta Legge Ponte, venne meno questa possibilità.
Tuttavia, perché tale dizione sia valida, e quindi l’edificio non risulti abusivo, è necessario che esso ricada fuori del centro abitato di allora, che corrisponde in genere all’attuale centro storico di una città, e che sia dimostrabile che sia stato costruito in epoca anteriore.

Un immobile può essere compravenduto anche se non è stato ancora rilasciato il certificato di agibilità, se comunque è stata effettuata la richiesta o se provvederà a farlo l’acquirente, previo accordo col venditore.
Quindi la consulenza di un tecnico risulta indispensabile anche per evitare di acquistare un immobile che non abbia i requisiti igienico sanitari per ottenerla.

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