Quando si parla di affitto entrano in gioco due figure: il locatore e il conduttore. Ma quali sono diritti e doveri dell’ uno e dell’altro ? Andiamo a scoprirlo….
Iniziamo dicendo che affittare casa conviene, e per farlo basta seguire alcune regole per essere tutelati e regolare la locazione in base alla legge.
A questo punto parliamo dei diritti riconosciuti al locatore e dei doveri che deve rispettare.
Diritti del locatore
I diritti principali del proprietario di un immobile che vuole destinarlo ad affitto/locazione sono 3 :
- Richiesta cauzione – In primo luogo, ogni proprietario ha diritto a ricevere una cauzione per l’affitto dell’immobili, da una a due mensilità. Tale somma di denaro, che di solito corrisponde al costo mensile dell’affitto, verrà restituita al termine del contratto oppure trattenuta a titolo di risarcimento nel caso in cui l’affittuario causi danni all’appartamento. Si tratta di una forma di tutela per mettersi al riparo dai possibili rischi.
- Accesso all’immobile per giusta causa -Tra i diritti del locatore, vi rientra quello di accedere all’immobile, dopo aver dato il preavviso all’inquilino, nel caso in cui debba effettuare dei lavori o per altra giusta causa.
- Diritto di informazione – Inoltre, egli deve essere informato sia sulle persone che abitano in casa, sia sugli eventuali lavori da loro compiuti, per alcuni dei quali è necessaria un’apposita autorizzazione.
Doveri del locatore
Il primo obbligo che incombe sul locatore, ai sensi dell’art. 1575 c.c., è quello di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione.
I doveri che il ocatore deve rispettare sono i seguenti 4:
Vizi gravi
Sotto questo profilo, meritano particolare attenzione le specificazioni di tale disposizione contenute all’art. 1578 e ss. c.c. in tema di vizi della res: nel caso in cui quest’ultima, già al momento della consegna, presenti vizi talmente gravi da diminuirne in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, è data al conduttore la facoltà di scegliere tra la risoluzione del contratto e una riduzione del corrispettivo, purché non si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. Qualora i vizi siano di entità tale da costituire addirittura pericolo per la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, a prescindere dalla circostanza che i vizi medesimi gli fossero noti, nonostante qualunque rinunzia.
Mantenimento della cosa locata
Altra obbligazione che compete al locatore è quella di mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto (cfr. art. 1575 c.c.). Anche in merito a questo obbligo il legislatore ha ritenuto opportuno dettare delle regole volte a individuare più nel dettaglio i compiti del locatore. Ai sensi dell’art. 1576 c.c., costui è tenuto a eseguire tutte le riparazioni necessarie, fatte salve solo quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore; a meno che le parti non raggiungano un accordo diverso, a quest’ultimo spetterà accollarsi anche spese di conservazione e di ordinaria manutenzione qualora la locazione abbia ad oggetto una cosa mobile. Allorché, poi, si presenti la necessità di effettuare delle riparazioni, ove eccedano l’ordinaria amministrazione, di regola il locatario dovrà semplicemente avvisare il locatore (cfr. art. 1577 c.c.).
Divieto di innovazioni
Sempre al fine di assicurare il pieno e continuativo godimento da parte del conduttore, il codice prevede, da un lato, il divieto per il locatore di compiere sulla cosa innovazioni che diminuiscano il godimento da parte del conduttore e, dall’altro lato, che le riparazioni urgenti possano essere eseguite direttamente dallo stesso, salvo rimborso da parte del proprietario, purché gliene sia data contestuale comunicazione. Sotto quest’ultimo profilo, inoltre, il legislatore impone al conduttore di tollerare le eventuali riparazioni che non possano essere rimandate a un momento successivo rispetto alla scadenza del contratto; se, però, l’esecuzione delle riparazioni medesime si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all’intera durata delle riparazioni stesse e all’entità del mancato godimento. A tutela, infine, delle legittime esigenze abitative del locatario, a prescindere dalla durata della locazione, se l’esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte dell’immobile in cui vivono il conduttore e la sua famiglia, il medesimo può ottenere lo scioglimento del contratto, sulla base di una prudente valutazione delle circostanze da parte del giudice (cfr. art. 1584 c.c.).
Pacifico godimento della cosa
Il locatore, infine, deve assicurare al conduttore il pacifico godimento della cosa durante tutto l’arco temporale della locazione; meritano attenzione, in proposito, le regole dettate dagli articoli 1585 e 1586 del codice civile, dedicati, rispettivamente, alle molestie di terzi idonee a diminuire l’uso o il godimento del bene e alle pretese avanzate da chi ritiene, a torto o a ragione, di avere acquistato dei diritti sulla cosa locata.
Quando si parla di conduttore, locatario o di affittuario intendiamo colui al quale, nel contratto di affitto, viene dato in locazione un bene produttivo, per lo più un immobile, una casa o un podere.
Il locatario è quindi colui che riceve l’immobile per potervi abitare in cambio di una somma di denaro che pagherà al proprietario ( locatore ) ogni mese o settimana a seconda dellla tipologia di contratto stabilita tra le due parti.
Andiamo ora a vedere insieme quali diritti e doveri spettano alla figura del conduttore…
Diritti del conduttore
Innanzitutto, al conduttore spetta il diritto di ottenere in consegna un immobile in buono stato di manutenzione, ossia privo di vizi tali da ridurre in modo apprezzabile l’uso convenuto (articolo 1578 del Codice Civile).
Al conduttore spetta poi il diritto ad abitare in un immobile della cui manutenzione si occupi il locatore in modo costante e in maniera da renderlo idoneo all’uso convenuto. A tal proposito, si ricorda che ci sono due tipologie di manutenzione: ordinaria e straordinaria. Alla prima deve provvedere il conduttore, alla seconda il locatore.
Il conduttore ha poi il diritto di godere pacificamente dell’immobile per la durata del contratto di locazione e il diritto ad ottenere la documentazione degli impianti, quindi la certificazione di sicurezza degli impianti e l’attestato di certificazione energetica.
Ma non solo. Il conduttore ha il diritto ad ottenere dal locatore le ricevute di pagamento dei canoni e il locatore deve consentirgli la verifica delle pezze giustificative delle spese da lui sostenute per l’immobile locato. Hai poi il diritto ad essere convocato alle assemblee condominiali che hanno all’ordine del giorno i servizi comuni e a quelle in cui ha diritto al voto in quanto attengono a decisioni sulla gestione delle spese di riscaldamento e condizionamento.
Il conduttore ha inoltre il diritto ad effettuare delle migliorie all’immobile a sue spese, purché non creino danno, non venga alterata la destinazione d’uso o il decoro del bene e siano rimovibili alla scadenza del contratto.
Il conduttore ha poi diritto a che il locatore non effettui delle innovazioni che limitino la sua possibilità di godimento dell’immobile e a ottenere una riduzione del canone di locazione se, in caso di riparazioni dell’appartamento, queste si prolunghino per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, oltre i venti giorni.
Il conduttore ha il diritto di terminare il rapporto di locazione anche se il locatore è stato dichiarato fallito e la casa viene messa all’asta oppure nel caso in cui il proprietario dovesse morire e il bene immobile viene ereditato da altri; stesso discorso nell’ipotesi in cui la casa viene venduta. Il conduttore ha infine il diritto di succedere nel contratto di locazione in caso di morte del conduttore o di separazione/divorzio.
Doveri del conduttore
Il conduttore ha il dovere di prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso stabilito nel contratto, di pagare il canone di locazione nella misura e nei tempi concordati con il locatore, di tollerare le privazioni del godimento di parte del bene nel caso in cui l’immobile locato avesse bisogno di riparazioni che non possono essere rinviate al termine del contratto,
Il conduttore ha poi il dovere di provvedere alle riparazioni di piccola manutenzione, di restituire il bene nelle medesime condizioni in cui gli è stato consegnato, fatto salvo il deterioramento derivante dall’uso del bene conforme a quello pattuito, di rispondere della perdita e/o del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile.
Il conduttore ha infine il dovere di sostenere il pagamento di ulteriori spese oltre a quelle del canone di locazione quali: spese di consumo, pulizie per luce e pulizie scale condominiali ed eventuali spese all’interno dell’immobile per migliorie.
In ogni caso, locatore e conduttore possono inserire nel contratto specifiche clausole per regolare diversamente alcuni aspetti del contratto che la legge rimette alla volontà delle parti.